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第一太平戴维斯发布《西安2021年第一季度房地产市场回顾及未来展望》报告

2021-04-01 14:59:29   来源:阳光网-阳光报  

零售物业市场需求稳定 新兴业态表现活跃
甲级写字楼市场空置率小幅下降 租金水平保持平稳
  
  零售物业市场
  
  2021年第一季度西安零售市场无新增项目入市,全市购物中心总存量保持不变。季内市场整体表现较为平淡,购物中心空置率环比下降1个百分点至7.9%。分区域来看,浐灞和西咸两个子市场空置率最低,这两个区域内零售物业总体量较少、周边发展的成熟社区聚集了大量居住人口、并且以餐饮、亲子、休闲娱乐为主的业态有效契合了周边居民的日常需求。租金方面,第一季度全市购物中心首层平均租金环比小幅下降0.05个百分点,报人民币326.1元每平方米每月。
  
  第一季度新成交的品牌中零售业态仍居主导地位;其中自主新能源汽车品牌表现持续活跃,但不同于上一季度,本季我们观察到更多的新兴国产中端品牌开始占领市场,哪吒汽车分别于西咸吾悦广场和曲江龙湖星悦荟连拓两店,埃安汽车、爱驰汽车、上汽新能源也分别入驻不同的优质购物中心。近年来新能源汽车产业高速发展,中高端品牌已经具有一定的市场知名度和占有率,高性价比的中端消费市场迎来更多发展机遇。值得关注的还有,西安首家茑屋书店开业,在有效提振周边商业氛围的同时也为消费者带来全新的文化体验。服务类业态占比较去年同期呈现较大幅度增长,其中健康类业态租赁需求在本季度上涨较为明显,伴随消费升级和居民健康管理意识的提升,多个购物中心引入口腔诊所、中医馆、养生馆等健康类业态,购物中心+健康医疗业态的模式,能够为消费者提供更舒适的就医环境,满足消费者多样化的生活配套需求、提升消费者对购物中心的粘性,推动购物中心业态的丰富程度。季内新成交的餐饮类品牌中,具备相对稳定运营能力的连锁类餐饮品牌:兰湘子、喜家德水饺、池奈蛋包饭等扩张积极;此外,大悦城四层不戒食巷开业,为消费者带来更丰富的餐饮选择。
  
  值得一提的是,本季度更多的购物中心尝试动物主题业态,西市城购物中心、立丰城分别引入儿童室内马术馆,大悦城举办“神奇动物公司”动物生态展;室内动物主题业态可以有效吸引家庭客群,并且增强消费者的体验感和互动感。
  
  展望2021未来三个季度,西安零售物业市场预计还将迎来超过30万平方米的新增供应,与去年相比基本持平;在项目分布方面,伴随大西安都市圈的建设,未来项目将不断向城市外延拓展,城市商业布局将进一步优化。在西安市政府加快建设国际消费中心城市,优化消费供给等政策的引导下,消费需求将持续增长;此外,借助承办十四运以及促进文旅融合发展的契机,未来“体育+”、“文化+”多种业态融合发展或将成为趋势,西安零售物业市场的形态将更加丰富。
  
  甲级写字楼市场
  
  2021年第一季度,西安市甲级写字楼未录得新增项目入市,总体量维持在201万平方米。第一季度为传统淡季,市场表现较为平淡,录得全市净吸纳量约一万平方米,空置率环比小幅下降0.4个百分点,至30%。
  
  从新增租赁来看,房地产、金融和专业服务是本季度最为活跃的三大行业,分别以24.3%、12.7%和12.5%的占比贡献了全市甲级写字楼近一半的新成交租赁面积。房地产开发类子行业在房地产行业的新增租赁面积占比达到45%,其中以600-800平方米的搬迁、升级需求居多。金融产业在拓宽企业融资渠道、推动产业创新升级、带动新兴企业发展方面发挥着重要作用,西安市政府不断出台利好政策吸引金融机构落户,2021年西安市政府工作报告中指出未来将促进科技与金融的深度融合,积极申报全国科创金融改革创新实验区,同时争取国家中小型投资基金落户西安。在此背景下,金融产业在本季度保持稳定的扩张趋势。专业服务行业中法律类企业本季度租赁需求活跃,其在专业服务行业中的面积贡献率超过六成;截止本季度,在西安市甲级写字楼中,高新板块汇集了全市近90%的律师事务所,其中60%位于高新二期,30%位于高新一期,行业聚集效应显着。这与该区域内甲级写字楼项目较为集中,高端酒店、商业等配套齐全,轨道交通便捷等优势不无关系。
  
  租金方面,虽然本季度净吸纳量较上季度有所下降,但根据市场反馈,楼宇的带看量、访问量活跃,部分楼宇缩短免租期以及优惠政策,且对未来市场预期较好。本季度市场平均租金保持平稳态势,环比小幅下降0.1%,报人民币103.4元每平方米每月。
  
  展望2021年,西安市甲级写字楼市场预计将迎来超过30万平方米的新增供应,主要集中在高新及城北区域。受到大量新增供应的影响,去化压力仍然存在,短期内空置率或将上升;在激烈的市场竞争中,优质的写字楼项目区位、交通、配套设施、物业管理水平等方面优势将更加凸显。第一太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示:“十四五期间西安市政府继续将优化营商环境、加强招商引资作为工作重点,吸引更多优质企业落户西安,为写字楼需求持续注入动能;未来伴随大数据、现代服务、现代金融等新兴产业的逐渐成熟,西安写字楼需求结构将会更加丰富。” 记者 殷彤
  
  编辑:徐瑞霞

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