临潼区交通运输局与下北街村民小组合同纠纷 二审法院判决交通局败诉支付村民租金291万
2020-12-05 16:58:40 来源：阳光网-阳光报
阳光讯（记者 余剑）近日，记者从中国裁判文书网了解到临潼区交通运输局与下北街村民小组合同纠纷一案。西安市中级人民法院经审理后判决临潼区交通运输局败诉，并支付村民的土地租赁费用2915000元。
1990年4月3日，临潼区交通运输局与下北街村民小组签订临潼汽车站联办协议，由交通运输局出资250万元，下北街村民小组以土地25亩、水电工程、地面附属物等作价150万元投资，汽车站工作人员运输局占1/3，下北街村民小组占2/3，双方共同经营，按投资比例分担亏损。当年5月26日双方又签订补充协议，约定联办期限暂定30年，即1990年5月26日至2020年5月25日，期满后可继续联办，也可按投资比例结算分配财产、债权债务等。后下北街村民小组按照联办协议约定指派村民一名担任副站长，并安排15名村民在汽车站从事站务工作。1995年因汽车站初期经营亏损，时任县交通局局长与时任下北街小组组长口头协商，由汽车站每年支付下北街村民小组场地费6万元，下北街村民小组不再承担汽车站经营盈亏。自此汽车站每年支付下北街村民小组场地费6万元，下北街村民小组再未参与汽车站重大决策（1999年汽车站与临潼区巴士营运有限公司以土地作价50万元对外投资，2001年汽车站将周边房屋对外出租，不再经营住宿业务并办理工商变更登记）。后下北街村民小组站务人员维持不变，但交通局站务人员逐年增加，汽车站支付场地费至2015年12月底，下北街村民小组以物价上涨，汽车站经营良好为由要求调价，并拒收2016年之后的场地费。2015年12月下北街村民小组村民联名信访要求交通局按照市场租价涨租，2016年6月22日交通局作出信访答复，认为双方已商定每年付费标准，不应以经营账目重新核算，拒绝调价。下北街村民小组随后对2016年度土地市场租赁价格评估鉴定，陕西运华资产评估有限责任公司于2019年3月27日作出资产评估报告书，结论：临潼汽车站所使用25亩土地在2016年度土地租赁价格为66万元，下北街村民小组支出鉴定费89000元。因此下北街村民小组要求从2016年1月1日至实际返还土地之日止应按照每年66万元支付租金，并承担鉴定费。
法院经审理认为本案存在的争议焦点为：1、双方签订的联办协议及补充协议是否合法有效？2、1995年双方领导口头变更每年收取固定场地费，下北街村民小组不再参与经营的法律性质？联办期限30年是否有效？3、下北街村民小组要求按每年6万元支付1994年12月31日之前因联营协议无效造成的损失，法院应否支持？4、下北街村民小组要求按照评估租金价支付2016年之后的费用，法院应否支持？5、下北街村民小组要求被告限期返还土地，法院应否支持？6、下北街村民小组要求交通局承担律师代理费，有无事实和法律依据，法院应否支持？
一审法院认为，关于争议焦点1，双方1990年签订的联办协议及补充协议，有村委会、街道办监证盖章，并进行了公证。后按照联办协议约定，下北街村民小组安排1人任汽车站副站长，村民15人到汽车站从事站务服务并工作至今，联办协议及补充协议依法成立、合法有效。关于争议焦点2,汽车站依法设立并办理工商登记，但验资报告中并未载明下北街村民小组的出资股份（土地折价），也未载明下北街村民小组的股东身份。1995年时任交通局局长与时任下北街小组组长口头协议，约定由汽车站每年支付下北街村民小组场地费6万元，下北街村民小组不再承担汽车站经营盈亏，不再参与汽车站实际经营，之后汽车站的对外投资和经营业务变更等重大事项，交通局均未通知下北街村民小组参与决策，该口头约定实际已将联办联营关系协商解除，变更为土地租赁关系。自此双方约定的联办期限30年应理解为租赁期限30年，应适用最长租赁期限20年的限制规定，但双方在20年期限届满后再未签订新的书面租赁合同或协议约定，之后交通局继续占用下北街村民小组土地使用应视为不定期租赁。关于争议焦点3，汽车站在1990年4月至1994年年底处于建设筹备和初期运营阶段，并无经营盈利，按照联办协议约定并无可供双方分配的经营利润，故下北街村民小组主张1990年至1994年底期间按照年费用6万元由交通局支付联办协议无效的损失或者租金损失，法院均不予支持。关于争议焦点4，2001年汽车站将周边临街商铺对外出租从事酒店或商铺，之后汽车站周边城区发展迅速，交通局每年获得经营收入远超所支付的场地费，若继续按1995年商定6万元标准支付下北街村民小组场地租金显失公平，故下北街村民小组主张按照评估价格支付2016年之后的场地租金，法院依法予以支持。关于争议焦点5，因双方的后期租赁视为不定期租赁，现下北街村民小组主张要求解除租赁关系、交通局退还土地，理由正当合法，法院依法应予支持。但汽车站的搬迁涉及社会公共利益，需要政府提前规划和筹备建设等，站内地面附属物的处理也需要一定期限，故汽车站的具体搬离期限由法院依法核定。关于争议焦点6，下北街村民小组虽委托律师从事民事代理服务并付费，但代理费并非主张权利所支出的必要性支出，下北街村民小组主张由交通局承担律师代理费于法无据，法院不予支持。综上所述，双方曾签订联办协议，约定合作投资联营临潼区汽车站，1995年双方领导口头协议，约定下北街村民小组不再参与汽车站经营，每年收取定额场地费即可，将联办协议已协商解除，变更为新的土地租赁关系，所支付年场地费即为土地租金。后期汽车站周边商业发展迅速，汽车站收益良好，按1995年商定场地费标准继续支付每年租金显失公平，故下北街村民小组要求交通局按照市场评估价支付2016年之后的土地租赁费的诉讼请求，法院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第六十七条规定，遂判决：一、原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组与被告西安市临潼区交通运输局1990年4月3日签订的《临潼汽车站联办协议》及《补充协议》依法成立、合法有效，终止履行。二、原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组与被告西安市临潼区交通运输局1995年达成的口头租赁协议依法成立、合法有效，依法解除。三、被告西安市临潼区交通运输局于本判决书生效后30日内按年租金66万元标准支付原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组2016年1月1日至2020年5月25日期间的土地租赁费2915000元。四、被告西安市临潼区交通运输局于2020年5月25日前搬离汽车站，返还临潼汽车站占用原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组的25亩土地。五、驳回原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28160元、鉴定费89000元，由原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组负担8160元，被告西安市临潼区交通运输局负担109000元。
宣判后，西安市临潼区交通运输局不服，向西安市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理查明，认为一审判决查明事实属实，依法予以确认。驳回上诉，维持原判。
编辑：佳佳
