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冬季供暖摆脱物业公司“中间商赚差价” 西安已迈出第一步

2018-12-19 10:17:29   来源:华商网  

原标题:冬季供暖摆脱物业公司“中间商赚差价” 西安已迈出第一步
 
    供暖矛盾已成为每年冬季的固定“节目”,小区、物业、热力公司三者之间就像“三国”一样,各成一派各有说辞。只是在这场无休止的扯皮里,业主永远是被“扎心”的群体,化解之法除了开空调,就是给自己多加几层被子。
 
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▲以上仅是最近西安媒体报道的供暖不热的几个案例,像这样的小区网上随手一搜还有很多。
 
    业主的诉求其实很简单,我们交了足够的钱,暖气不热,问题到底出在哪?谁来给我们解决?
 
    物业,成为“赚差价”的“中间商”
 
    问题到底出在哪儿?这个来自“灵魂的拷问”,通过梳理,最终追究起来都是物业公司的锅。
 
    西安有媒体记者做过调查,导致市民家中无暖气或温度不达标的原因往往出在小区,也就是物业公司负责的环节。换热站换热设备漏气、换热设备未开启、小区管网老化、楼宇管网阻塞、入户过滤网阻塞、私改暖气等都是导致无暖或室温不达标的常见原因。
 
    前不久,记者采访了西安市热力总公司的工作人员,后者表示在实地稽查时发现了物业公司存在“偷热”的情况,并揭露了开发商加盖、虚报空置面积、采用不同计费方式和后半夜关阀门等几种物业公司常见的作假手段。
 
    其实,物业“偷热”的后三种做法在各种业主群已经讨论很久了,但业主们表示取证“难于上青天”,无法问责物业公司。
 
    业主们取证难,症结在于物业公司供暖工作不透明造成的信息不对等。
 
    在询问多名业主后了解到,西安目前几乎没有小区会向业主们公开关于供暖收费的具体息。询问西安秦华热力公司,工作人员也表示“热力公司目前没有对外公开物业提交的供暖具体信息惯例,也没有相关的供暖条例明确规定热力公司必须公开信息。”
 
    信息不透明,致使物业甩锅给热力公司成为可能,热力公司又表示很无辜,而业主们想问的问题大概能凑一本《十万个为什么》:
 
    每年供暖,有多少户交了供暖费?
 
    其中多少户办了空置?
 
    有多少户没交?
 
    小区供暖总需求面积是多少?
 
    物业给热力公司上报的是多少?
 
    物业向热力公司缴纳供暖费的情况如何?
 
    好的一点是,今年情况有变,西安市政公用局等部门针对供暖维权问题入户调查、实地测试,并且采用了业主、热力公司和物业三方现场对峙的办法,为不少业主出了口“恶气”。
 
    举个例子,雁塔区中建群星汇小区供暖不热,市政公用局实测属实,把物业和热力公司叫到一起追查责任,最终查明暖气不暖是小区供热流量低的原因造成的,根本原因是物业公司给热力公司上报的用热需求不够,仅为小区用热总面积的68%,而该小区入住率远高于68%,而热力公司则是按照收到的68%的供热需求给足了流量。市政公用局最后的结论是物业承担责任,因为对供热需求预判失误。
 
    长安区风憬天下西区也遇到了同样的问题,在“多方对峙”之后,发现不少已缴全款的业主出现在热力公司的非用热户名单中,而供热明细是物业公司提供给热力公司的。这摆明了就是收了钱不办事么,你说气人不气人?
 
    整个供热链条上,物业扮演了什么“角色”
 
    在整个供热流程的链条上,热力公司、物业、业主之间个分别扮演什么角色,物业又如何成为“获利”者一方,我们给大家从源头梳理一下。
 
    首先,我们先得搞清楚供暖的流程到底是什么。(本文以市政集中供暖为例)
 
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(图片来源:西安热力总公司官网)
 
    集中供暖的本质是烧开水。热源厂或者锅炉房把冷水加热,通过主管网输送至社区附近的换热站,在换热站内利用换热器把二次管网里的水加热,最后流入每家每户的供暖管道中。在整个供热链条中,热源厂和主管网的管理方是供热单位,换热站和二次官网的管理方是物业公司(绝大多数情况),用户室内设施由用户自己管理维护。
 
    接下来,我们看一下这个流程中,哪些地方会出问题。
 
    首先来看供热链的终端,也就是业主端。正如一位网友所言,一般从收房开始,除了每年供暖季让物业工作人员来打开一下供暖阀门之外,业主绝大多数时间不会碰供热管道。所以用户室内设施没有质量缺陷,一般也不会出问题。
 
    再看看起始端,热源厂。以市政集中供暖为例,目前西安市冬季供暖任务主要有西安热力总公司承担,这个环节出问题的可能性有多大呢?
 
    首先,热力公司的国资属性,注定了会受到比其他环节更加严格的监管。冬季供暖如此重要的民生问题,市委市政府每年都会提前开会部署工作、明确责任。在这样的背景下,热力公司基本没有“动手脚”的动机,毕竟成为供暖不力的背锅侠没什么好处。
 
    其次,供热的运行参数公开透明,供水温度、回水温度、主管网水温、二级管网水温等等这些,在系统中都是实时监控的,热力公司工作是否到位,基本上是一目了然的事情,没必要刻意说谎或隐瞒。
 
    反观物业公司,一方面监管经常缺失,另一方面许多工作“不透明”,结合媒体频频曝出的偷热的“实锤”,在整个供热链条上,核心矛盾实际上都集中在物业。
 
    “中间商”物业,是如何炼成的
 
    物业的工作如此不透明、问题这么多,为啥我们还要把钱交给物业呢?
 
    2008年4月陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第一次会议批准了《西安市城市集中供热管理条例》,其中规定了 “供热企业经过热交换站换热后为用户供热的,用户应当按照市价格行政主管部门审核备案的供热价格,向热交换站管理单位缴纳用热费用。热交换站管理单位应当按照供热合同约定向供热企业缴纳用热费用。”而几乎所有的住宅小区热交换站管理单位,都是物业公司,这就是说从政策上就规定了用户应当把供热费交给物业公司。
 
    从那时起到现在的十年间,西安冬季供暖问题频出。当然,这其中有热力管道故障、天然气源供给不足等原因,但被诟病更多的,还是“热力公司—物业公司—用户”这种三角关系,在监管跟不上的情况下,物业公司经常成为整个供热链条中的“灰色”环节,用户又往往拿他没有办法、疲于维权,给了部分黑心物业钻空子的机会。
 
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2018年3月31日,陕西省十三届人大常委会第二次会议批准《西安市集中供热条例》,条例从2018年7月1日起实行。
 
    摆脱“中间商赚差价”,西安已迈出第一步
 
    用户就不能直接和热力公司进行对接吗?非得要让物业公司“中间商赚差价”?
 
    发展具有滞后性,但只要在发展,就是好的。这十年间,相信主管部门在工作中也发现了一些问题,并且也拿出了解决办法,于是就有了新条例的通过。
 
    推行供热管理体制改革是这次条例修订的重点内容,新条例规定:“本市集中供热推行热源、供热管网、换热站的一体化经营管理体制,由供热企业负责统一维护和管理,将热能直供终端用户。”就是说,以后新建的民用建筑的供热链,之前由物业公司管理维护的热换站和二次管网,今后都归热力公司管理维护了。
 
    一体化经营管理有什么好处?
 
    首先,供热责任更加明确,遇到问题业主遭遇推诿、踢皮球的可能性大大降低。再也不用听到“你去找物业公司/热力公司”了。
 
    其次,热力公司监管相对严格,工作相对透明,避免了之前物业公司存在“暗中操作”的情况。
 
    第三,为信息公示奠定良好基础。新条例还要求,供热企业应当建立集中供热智能管理平台,在线检测和调节热源、供热官网、换热站等供热设施的相关参数,完善用户查询、预约、投诉、交费等操作系统,提高集中供热服务水平。
 
    剔除容易出问题的“物业”环节;建立智能管理平台为供暖信息公开透明的基础,接受群众的监督将供热工作于“阳光”下进行,扫清可能存在的阴暗角落,才是杜绝“偷热”问题一再上演的根本。

编辑:徐小丹

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