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如何购买二手房 哪些二手房不要买

2017-08-23 15:15:53   来源:上海新闻网  

    如何购买二手房哪些二手房不要买由于二手房并非市面上头次进行交易的房屋,因此,在转让、买卖过程中,会存在一些风险。在买房前,购房者应该知道,购买二手房哪些流程?有哪些二手房房屋是不能进行交易?哪些二手房不要买一、权属不明的不

    由于二手房并非市面上头次进行交易的房屋,因此,在转让、买卖过程中,会存在一些风险。在买房前,购房者应该知道,购买二手房哪些流程?有哪些二手房房屋是不能进行交易?

哪些二手房不要买

一、权属不明的不买

产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让,都应依照法律规定登记。经过依法登记的,才能发生效力;而未经登记的,则不发生效力。

因此买房前,我们就要核对出卖人是否具有产权。不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的少有合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。所以,要注意查明卖方提交证书的真实性。

同时,土地权属不清的房屋也买不得,如小产权房。根据土地管理法的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民可申请宅基地建房,农村土地不能用于非农用途。利用农村集体土地建设的房屋,然后对外出售,这类“小产权房”是不受法律保护的。同时要注意,农村集体土地上的房子,只能售给本村的人;城市居民不可以购买农村住宅。

二、违规违章的不买

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。违章建筑大体可分为两种情况:

一是建造人未合法取得土地使用权,即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。

这两种情况下,建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者购买此类房屋是没有任何保障的。

另外,可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。

进一步的,还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下,被列入拆迁范围的,其户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋,将会面临很大风险。购房者可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况,或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

三、“声明”缺失的不买

共有,意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等。

在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益。为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面声明同意。购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

即使没有共有关系而只有租赁关系,也可能出现问题。按合同法规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件下,承租人有优先购买权。因此在购买二手房时,还应考察所购房屋是否存在租赁关系。

四、抵押查封的不买

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此将已经抵押的房产进行转让,会损害抵押权人的利益。为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。

显然,如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋,无疑是要上当受骗的。同样的,被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋,其所有权的转移不得对抗这种权力。如被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

五、转让条件不符的不买

较后,不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如,按照国家保障性住房的相应规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年的房屋进行转让,应向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。

在选二手房时,一定要先了解该房屋是否符合上市交易的条件,然后再考虑户型、楼层、配套、环境等各个方面的因素。

二手房购买流程

(一)下定时要明确议价期限

下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后,要拿份协议原件。在中介议价成功后,应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

(二)注重实地调查

签约前,买方应作些调查,首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

(三)签约前多查相关证件

比如身份证,房屋产权证等等,以确保卖方具有合法资格。

(四)付款后要收取收据

(五)收房过户要验收

买方接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出。


编辑:杨晨雨

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